Préemption urbaine : Définition de ce droit

Préemption urbaine
04/05/16

Un propriétaire est libre de vendre son bien immobilier et en fixant ses propres conditions. Cependant, avec le droit de préemption urbain (DPU), une commune peut réserver le droit d’acquérir en priorité un immeuble mis en vente si cette acquisition est motivée par un projet d’intérêt général.

À quoi sert le droit de préemption urbain ?

Pour qu’une commune puisse recourir son droit à la préemption, elle doit indiquer le motif selon lequel il exerce son droit ainsi que le projet auquel est rattaché sa démarche. Les motifs susceptibles de recourir à la préemption sont :

  • Création de logements sociaux
  • Renouvellement urbain
  • Création d’équipements collectifs

Les biens concernés par ce droit

L’article L 213-1 du Code de l’urbanisme indique la nature de tous les biens soumis au droit de préemption. Ce texte de loi précise que le droit s’applique « sous quelque forme que ce soit, à tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti ».

Selon cette loi, le droit de préemption urbain inclut :

  • Les maisons individuelles
  • Les terrains
  • Les bâtiments en copropriété
  • Les immeubles vendus, qu’il s’agisse d’une vente à construire ou vente à terme.

Le DPU ne concerne pas les locations, conventions, donations et partages bref tout ce qui n’est pas soumis au transfert de propriété.

Quelle est la procédure d’un droit de préemption urbain ?

Le propriétaire du bien immobilier à vendre envoie une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) au maire si le logement se situe dans une zone délimitée par la commune. La déclaration d’intention est une offre de vente incluant les conditions de vente et le prix. Cet acte juridique doit être rempli et envoyé par le notaire.

Après avoir entamé cette procédure, 2 situations peuvent survenir :

La commune peut formuler son renoncement à préempter sous 2 mois ou refuse tout simplement de répondre, cela équivaut à une renonciation. Dans ce cas, le propriétaire a le droit de vendre son bien à une tierce personne en proposant un prix et des conditions similaires au DIA s’il ne souhaite pas fournir une nouvelle déclaration à la commune.

Quand la commune accepte l’offre de vente, l’acte de vente doit être signé dans les 3 mois suivant l’accord de principe.

La commune peut annuler l’opération en appliquant son droit de recours. Cette annulation est valable si la préemption est jugée non conforme ou pas suffisamment motivée. Le droit au recours se fait dans un délai de 2 mois à partir de l’affichage en mairie.

Il arrive parfois que la commune décide d’acheter seulement une partie et pas la totalité du bien préempté. Dans ce cas, la transaction prend en compte la perte de valeur subie par la partie du bien qui n’est pas inclus dans la vente immobilière. Dans ce genre de situation, le copropriétaire peut exiger que sa commune achète la totalité du bien.