Le point sur les normes, certifications et labels dans l’immobilier neuf

image de chantier virtuel
25/06/19

L’achat d’un logement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est toujours une prise de risque pour l’acheteur. Les normes en vigueur dans la construction doivent garantir la conformité des bâtiments avec la législation, en fonction de leurs destinations : logements, bâtiments commerciaux, tertiaires… Mais des labels et des certifications existent aussi et rassurent les acquéreurs potentiels tout en valorisant les meilleures pratiques. Recrutimmo fait le point sur les normes obligatoires, mais aussi sur les certifications et les labels qui s’appliquent à l’immobilier neuf.

Les normes et règles de construction dans l’immobilier neuf

Le métier de la construction est particulièrement encadré par la loi. En effet, les erreurs de conception et certaines malfaçons peuvent avoir des conséquences graves sur la sécurité des occupants. D’autres éléments font aussi partie des préoccupations des autorités,  comme l’isolation thermique qui est un facteur de lutte contre le changement climatique, ou encore l’isolation phonique qui peut être considérée comme une préoccupation de santé publique.

 

Eurocodes : des normes européennes pour encadrer la construction

L’Union européenne s’engage depuis les années 1980 dans la production de normes communautaires visant à harmoniser les règles de construction dans les différents états membres.

Ces règles sont regroupées en dix familles et traitent tous les aspects propres au processus de construction 

  • Eurocode 0: Bases de calcul des structures (EN 1990)
  • Eurocode 1: Actions sur les structures (EN 1991)
  • Eurocode 2: Calcul des structures en béton (EN 1992)
  • Eurocode 3: Calcul des structures en acier (EN 1993)
  • Eurocode 4: Calcul des structures mixtes acier-béton (EN 1994)
  • Eurocode 5: Conception et calcul des structures en bois (EN 1995)
  • Eurocode 6: Calcul des ouvrages en maçonnerie(EN 1996)
  • Eurocode 7: Calcul géotechnique (EN 1997)
  • Eurocode 8: Calcul des structures pour leur résistance aux séismes (EN 1998)
  • Eurocode 9: Calcul des structures en aluminium (EN 1999)

Les professionnels de la construction, bureaux d’études ou entreprises de travaux, doivent connaître l’ensemble de ces règles et les appliquer tout au long du chantier, des phases de conception jusqu’à la livraison.

 

Étude de sol : obligatoire ou très vivement conseillée

L’étude de sol permet de déterminer la nature du sous-sol, les aléas et risques auxquels il peut être soumis : tassements, instabilité, présence de cavités ou de nappe phréatique, mouvements liés au retrait puis au gonflement des argiles… Plus que vivement conseillée par les architectes, elle est obligatoire dans certains cas, comme par exemple pour la souscription d’une assurance dommage ouvrage ou un projet immobilier dans des communes concernées par des risques particuliers.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 n° 2018-1021 élargit l’obligation de l’étude de sol (réalisée par le vendeur du terrain) dans les zones présentant des risques particuliers. Notez que les décrets d’application de cette loi récente n’ont pas encore été tous publiés.

 

La règlementation thermique RT 2012

Depuis le 1er janvier 2013, les bâtiments d’habitation neufs doivent offrir des garanties sur leurs consommations d’énergie.

La règlementation RT 2012 s’intéresse à cinq points complémentaires :

  • L’enveloppe du bâtiment, ou si vous préférez les matériaux pour la construction ;
  • L’étanchéité à l’air afin d’éviter les déperditions de chaleur, plus particulièrement au niveau des huisseries ;
  • Le chauffage doit assurer le confort attendu en consommant le minimum d'énergie ;
  • L’eau chaude sanitaire doit aussi être produite par un appareil peu énergivore ;
  • La ventilation doit être régulée pour contrôler au mieux les entrées et extractions d'air.

La consommation est calculée au m2, avec une exigence de  50 kWh/m2/an qui peut évoluer en fonction de la région : le seuil est relevé par exemple dans le nord-est, soumis à des hivers plus rigoureux que le sud-est.

Obligatoire dans l’immobilier neuf, la règlementation thermique 2012 repose sur le respect de procédures complexes avec des études préalables, un suivi à chaque étape du chantier et enfin un diagnostic de performance énergétique validant l’application des règlementations.

La règlementation thermique devrait évoluer dans les années à venir : la norme RT 2020, quand elle entrera en application, exigera que chaque bâtiment soit à énergie positive.

Vous pouvez retrouver l’ensemble des informations relatives à la RT 2012 sur le site rt-batiment.fr : https://www.rt-batiment.fr/batiments-neufs/reglementation-thermique-2012/presentation.html

 

La règlementation acoustique

Pour prévenir les effets délétères du bruit sur le confort de vie et la santé, les constructions neuves doivent respecter des règlementations strictes qui dépendent de la destination du bâtiment : habitations, hôtels, établissements de santé, écoles et centres d’enseignement…

L’arrêté du 30 juin 1999 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments d’habitation fixe pour l’essentiel les règles à respecter dans le cadre de constructions neuves. Les différentes sources de bruit sont prises en compte, qu’elles proviennent de l’environnement extérieur ou des logements mitoyens : circulation automobile, transport aérien, bruits de pas ou chocs provenant des appartements voisins, etc. D’autres textes sont venus enrichir cette règlementation, notamment le décret du 7 août 2017 relatif à la prévention des risques liés aux bruits et aux sons amplifiés). 

Pour les bâtiments d’habitation dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2013, les maîtres d’ouvrage ont l’obligation de fournir une attestation de prise en compte de la règlementation acoustique.

Des guides sur la règlementation thermique sont disponibles au téléchargement sur le site officiel du Ministère de la Transition écologique et solidaire : https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/conseil-national-du-bruit

 

 

L’accessibilité aux personnes handicapées

La loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, a été une avancée majeure pour faciliter l’accessibilité des personnes en situation de handicap aux bâtiments résidentiels et aux ERP (Établissements Recevant du Public). Elle a depuis été enrichie par d’autres lois et ordonnances et s’est traduite par de nombreux décrets et arrêtés.

Les constructeurs doivent se plier à un ensemble de règles pour faciliter le déplacement et la vie quotidienne des personnes en situation de handicap : stationnement, lieux de circulation à l’extérieur des bâtiments, accès aux des parties communes, déplacements dans les logements et utilisation des différents services (appareil de chauffage, douche, sanitaires…)…

Pour en savoir plus sur les obligations légales, rendez-vous sur le site du Ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/tous-les-textes-sur-l-accessibilite

Vous pouvez aussi consulter le site http://www.accessibilite-batiment.fr/

 

De nombreuses normes à connaître et respecter

Nous avons cité les exigences réglementaires les plus visibles ou médiatiques, mais d’autres normes doivent être respectées tout au long d’un chantier, de la conception à la livraison.

Par exemple, l’installation électrique d’une construction neuve doit respecter la norme NF C 15-100 qui détaille autant les caractéristiques techniques que les règles de mise en œuvre. De même, les conduites de distribution de gaz dans les bâtiments collectifs respectent des règlementations très précises.

Nous n’avons pas vocation à lister toutes ces règlementations, très nombreuses et évoluant régulièrement. La loi sur la Transition énergétique oblige ainsi depuis peu tous les logements d’habitation à précâbler une partie du parking pour faciliter l’installation d’une prise de recharge d’un véhicule électrique. Ne pas en tenir compte met le maître d’ouvrage en infraction avec la loi.

Des interlocuteurs compétents pourront vous renseigner. L’Association française de normalisation (AFNOR) est par exemple un interlocuteur incontournable pour les constructeurs, promoteurs et autres acteurs de la construction. Elle fixe notamment les critères à respecter pour bénéficier des certifications NF. La fédération française du bâtiment accompagne aussi ses membres dans la compréhension et l’application des nouvelles normes réglementaires

 

Les règles d’urbanisme

Les règles imposées au secteur de la construction peuvent aussi être définies à un niveau plus local. Conseillés par des experts, les maîtres d’ouvrage doivent inscrire leurs projets dans les règlementations locales.

 

Le RNU : Règlement National d'Urbanisme

Base du droit de l’urbanisme en l’absence de documents locaux, le Règlement national d'urbanisme fixe les règles minimales à respecter dans le cadre d’installations, de constructions ou d’aménagements.

Il est constitué de deux types de règles :

  • Les règles dites d’ordre public s’appliquent toujours et prévalent sur les règles locales
  • Les règles supplétives tiennent lieu de règles à respecter en l’absence de règles locales

Le Règlement national d'Urbanisme repose sur le principe de la constructibilité limitée : il n’est pas possible par exemple de construire en dehors des parties actuellement urbanisées.

Des règles associées à la localisation, la desserte, l’implantation, les volumes ou encore l’aspect des bâtiments sont incluses dans le RNU.

 

Le PLU : Plan Local d’Urbanisme

Une commune définit au niveau local son projet urbain. Celui-ci est présenté de façon claire dans le PLU, ou Plan Local d’Urbanisme, qui remplace progressivement le POS ou Plan d’Occupation des Sols.

Des contraintes supplémentaires peuvent alors être imposées par la municipalité et doivent être respectées par le maître d’ouvrage. Par exemple, certaines communes exigent que les constructions résidentielles ne dépassent pas un certain nombre d’étages et présentent des caractéristiques visuelles respectant le style architectural régional, comme un toit en tuiles.

La mairie peut rejeter un projet de construction qui ne respecte pas son PLU.

 

Construire dans des parcs naturels et zones protégées

Certaines zones protégées font l’objet de contraintes particulières. Les parcs naturels nationaux et régionaux imposent par exemple des contraintes fortes dans l’aspect des bâtiments, allant jusqu’au choix des matériaux ou des couleurs.

Certaines zones présentant un intérêt architectural particulier font aussi l’objet de règles strictes : il n’est pas possible de construire librement à côté d’un édifice classé Monument Historique.

 

Labels et certifications dans l’immobilier neuf

Toute construction s’inscrit dans le respect de nombreuses normes. Certains maîtres d’ouvrage vont plus loin en s’engageant à respecter des certifications ou des labels non obligatoires participant à une démarche de valorisation du projet.

 

La certification NF-HQE™

Acronyme de Haute Qualité Environnementale, la certification HQE™ récompense les constructions s’inscrivant dans une démarche environnementale forte. Elle vise à limiter au maximum les impacts environnementaux lors de la construction, tout en offrant aux habitants un confort d’usage et une salubrité participant à leur bonne santé :

  • Ecoconstruction : choix des matériaux, des procédés les plus vertueux, limitation des nuisances durant tout le chantier ;
  • Ecogestion : gestion optimisée de l’eau, des énergies, des déchets d’activités, de la maintenance et de l’entretien ;
  • Confort : prise en compte du confort acoustique et hygrothermique, mais aussi visuel et olfactif ;
  • Santé : conditions sanitaires globales, qualité de l’air et de l’eau.

 

HQE™ n’est pas à proprement parler un label, mais une démarche volontaire, à la fois globale et multicritères, de la part des acteurs de la construction et de la promotion immobilière. Le terme HQE™ est d’ailleurs une marque déposée.

Vous pouvez accéder à l’ensemble des informations propres à la certification Haute Qualité Environnementale sur le site www.hqegbc.org

 

La certification NF-Habitat

QUALITEL, association créée par l’État en 1974 et engagée pour la qualité du logement, est à l’origine de NF Habitat.

La certification s’intéresse à tous les critères qui participent au mieux-vivre au sein d’un logement :

  • Critères fonctionnels : branchements des appareils électroménagers, plan d’aménagement pour la cuisine, vanne d’arrêt d’eau à l’intérieur du logement, système de déverrouillage extérieur des portes des espaces sanitaires, poignées de portes et de fenêtres ergonomiques, espaces de rangement…
  • Nuisances sonores : meilleure isolation phonique, avec par exemple une atténuation des bruits intérieurs supérieure de 3 décibels aux exigences légales…
  • Economies d’eau et d’énergie : mise en place de solutions de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire plus performants…
  • Salubrité de l’air : déploiement d’un système de ventilation  performant et facile d’entretien, utilisation de matériaux dégageant peu de polluants volatils…
  • Température idéale : système de chauffage adapté aux volumes, avec présence d’un point d’émission de chaleur dans chaque pièce…
  • Luminosité : présence de fenêtres et baies supérieures à 1/5 de la surface du logement, installation de points d’éclairage intérieurs en nombre suffisant
  • Sécurité : risques d’intrusion limités par des portes avec serrures trois points, des fenêtres en rez-de-chaussée équipées de volets roulants et/ou vitres à retardateur d’effraction, un éclairage des espaces extérieurs autour des bâtiments, l’installation de garde-corps adaptés aux fenêtres, balcons et terrasses, un mitigeur thermostatique pour limiter les risques de brûlure…

La certification NF Habitat est délivrée par CERQUAL Qualitel Certification, filiale de l’association QUALITEL. NF Habitat peut être associée à d’autres certifications et labels.

Vous obtiendrez toutes les informations requises sur www.qualite-logement.org

Vous pouvez aussi visiter le site http://www.nf-habitat.fr/ : destiné au grand public, il synthétise les apports de la certification.

 

D’autres labels et certifications à découvrir

Au-delà de ces deux certifications que sont HQE et NF Habitat, d’autres labels existent et peuvent être accordés à une construction neuve.

Le Label E+ C- a vu le jour en 2016 à l’initiative du ministère du Logement. Il permet d’évaluer la performance énergétique, mais aussi environnementale, des bâtiments.

Les labels BEPOS Effinergie reprennent les référentiels du Label E+ C- et valorisent les bâtiments à énergie positive, qui produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment.

Le label Bâtiment biosourcé valorise les démarches volontaires des maîtres d’ouvrage qui décident d’intégrer une part significative de matériaux dont l’origine est végétale et/ou animale. Ce label d’État est attribué en fonction de la quantité, mais aussi des caractéristiques, de ces produits biosourcés.

Le label BBCA a été créé par l’Association Bâtiment Bas Carbone et permet de valoriser les pratiques visant à limitant au maximum l’empreinte carbone.

D’autres labels et certifications existent ou apparaîtront dans les années à venir.

 

La construction : entre labels et règlementations

Construire un bâtiment destiné à accueillir des résidents ou du public demande de respecter des normes strictes : celles-ci sont indispensables pour assurer la sécurité et le confort des occupants, tout en veillant à protéger l’environnement. Ce tour d’horizon, à la fois synthétique et non exhaustif, permet au professionnel de l’immobilier que vous êtes de vous familiariser avec les contraintes réglementaires propres au secteur de la construction.

Mais des certifications et des labels volontaires sont aussi proposés. Ils apportent une visibilité supplémentaire aux maîtres d’ouvrage engagés dans des démarches qualitatives auprès de clients en attente de confort ou de meilleures performances énergétiques. Connaître ces principaux labels et pouvoir les expliquer en quelques minutes à des clients intéressés par un achat sur plan pourra vous aider au quotidien, dans le cadre de transactions ou de locations.