Le mode d’achat ou de vente en viager : un système intéressant

Le mode d’achat ou de vente en viager : un système intéressant
04/05/16

La vente ou l’achat viager est une solution peu courante dans une transaction immobilière. Pourtant, le viager est un moyen qui peut convenir à l’acheteur et au vendeur.

À la différence d’un achat de biens immobiliers traditionnels, ceux qui ont recours à ce type de transaction ne paient pas en intégralité et en une fois le montant de l’achat. Il s’agit de verser au vendeur un bouquet qui représente généralement de 10 à 30 % de la valeur du bien puis une rente (dont la fréquence des versements se fait la plupart du temps tous les mois) jusqu’au décès du vendeur.

Le principe du viager pour le vendeur

Les vendeurs viagers ou crédirentiers sont généralement des personnes âgées. Ce système lui permet d’obtenir des revenus supplémentaires et compléter leur pension grâce aux rentes perçues. Le bouquet permet par exemple de faire face à des dépenses de santé imprévues. Même si la rente est soumise aux impôts sur le revenu évalué à partir d’une fraction du montant, l’impôt diminue suivant l’âge du crédirentier. Autre atout avantageux de cette forme de vente : le viager occupé permet au crédirentier de continuer à habiter dans l’habitation. Le viager libre désigne le fait que le propriétaire quitte son appartement pour une maison médicalisée par exemple.

L’avantage du viager pour l’acheteur

L’investissement de base est plus abordable, car l’acheteur (débirentier) ne paie que le bouquet au début de la transaction. La rente mensuelle est versée tant que le vendeur est vivant. Ce n’est qu’au décès de ce dernier que l’acheteur devient réellement possesseur du bien et arrête les versements. Avec ce système, le prix peut être très inférieur à la valeur réelle du bien si le crédirentier décède prématurément. Dans le cas où la durée de vie du vendeur est longue, le prix du bien peut être plus cher que la valeur du marché. L’histoire du viager de la célèbre ancienne doyenne de France Jeanne Calment illustre bien ce défaut. L’acheteur n’a pas pu profiter du bien puisqu’il était décédé avant elle. Les enfants du débirentier ont dû poursuivre les versements, car en cas de défaut de paiement, le crédirentier récupère son bien et n’a pas à rembourser l’argent déjà versé.

Les conditions particulières du viager

La rente versée dépend de l’espérance de vie du vendeur, valeur du bien, l’âge et le sexe du propriétaire. On peut découvrir les barèmes chez un notaire, compagnie d’assurance ou caisse de prévoyance.

On peut inclure certaines clauses au contrat comme :

  • Une clause d’indexation qui revalorise le montant de la rente en fonction d’un indice publié par l’INSEE.
  • La clause résolutoire permet au crédirentier de reprendre totalement possession du bien quand le débirentier cesse les versements.
  • La clause stipulant que le vendeur garde le bouquet lors d’une résiliation du contrat de vente.

Si la taxe foncière est à la charge de l’acheteur, le vendeur doit régler les réparations, la taxe d’habitation, entretiens courants et les factures d’électricité.

Le décès du crédirentier doit être imprévisible. Ainsi, la loi considère la vente comme nulle si le crédirentier meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat puisque le décès était prévisible. En augmentant le bouquet, on réduit la rente mensuelle puisque le bouquet est déduit du montant de la rente.