Achat immobilier : le point sur la garantie vices cachés

Agent immobilier
04/05/16

Le contrat d’achat immobilier liant un acheteur et un vendeur non professionnel protège l’acquéreur du bien des défauts découverts après la vente grâce à la présence de la garantie vices cachés. En quoi consiste cette protection ?

L’acheteur peut annuler la transaction ou se faire rembourser

Si l’acheteur découvre un défaut après la signature du contrat d’achat immobilier, il peut demander l’annulation de la transaction ou le remboursement d’une partie du coût du logement grâce à la garantie vices cachés. Selon le Code Civil, le vendeur est toujours responsable des défauts cachés à la suite de la vente même si la transaction est déjà conclue. La garantie est valable si la défectuosité rend le logement impropre à l’usage destiné ou si l’imperfection diminue tellement la qualité du bien que l’acquéreur n’aurait pas acheté au prix convenu s’il avait découvert le défaut avant la transaction. D’après l’article 1642 du Code Civil, le vendeur n’est pas tenu responsable des défauts qui étaient apparents au moment de la vente.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

La jurisprudence définit les vices cachés dans une vente d’immeubles comme :

  • Les fondations défectueuses
  • Absence d’alimentation en eau courante
  • Présence de punaises, champignons ou termites
  • Fragilité des poutres maîtresses
  • Absence de vide sanitaire
  • Instabilité du terrain
  • Caractère inondable du logement
  • Nuisances sonores de la chaudière collective
  • Présence d’amiante
  • Défaut d’homogénéité du carrelage
  • Inconstructibilité du terrain
  • Le refus de permis de construire sur un terrain cédé avec un certificat d’urbanisme positif
  • Risque d’inondation du sous-sol
  • Risque d’éboulement d’un terrain dans une zone classée à risque

Les éléments ci-dessous ne peuvent être considérés comme des vices cachés.

  • Pollution des puits dans un domaine agricole
  • Trouble d’exploitation qui a affecté momentanément l’usage du bien
  • Absence de tout-à-l’égout pour un logement du XVIIIe siècle situé en pleine campagne
  • Pollution du sol de l’habitation cédée si pendant l’époque où il était de notoriété publique, le bien hébergeait depuis des années une décharge.

Quand la vente est conclue entre 2 non professionnels et que l’acte de vente précise que le vendeur n’est pas assujetti à aucune garantie, l’acheteur ne peut pas évoquer la garantie vices cachés.

Quelles sont les conséquences d’un vice caché pour le vendeur ?

Dans le cas où la justice juge un vendeur responsable d’une ou plusieurs malfaçons, l’acquéreur a la possibilité de demander l’annulation de la transaction ou la réduction du prix. Lors d’une annulation, le vendeur doit rembourser le prix d’acquisition du bien majoré des frais de notaire. En cas de diminution du prix, l’expert aura pour mission d’évaluer le montant. Il se peut que le vendeur soit obligé de verser des dommages et intérêts à l’acheteur. Une action en garantie contre les vices cachés doit être intentée dans les 2 ans suivant la découverte de l’anomalie pour être valable. Le vendeur aura pour mission de prouver que la découverte du vice date de plus de 2 ans avant le début de l’action en justice.